Paris: louer légalement en saisonnier

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Paris: louer légalement en saisonnier


Rappelons qu’à Paris, louer légalement une résidence secondaire en courte-durée nécessite de changer l’usage de son logement pour qu’il devienne administrativement une surface commerciale. Le principe de ce changement d’usage est la compensation.

 

Principe de la compensation : si vous avez acheté un appartement (usage habitation) et souhaiter le louer en saisonnier à l’année (usage qu’autre non-habitation), vous devez acheter de la commercialité qu’ont acquis ceux qui ont fait l’opération inverse, i.e transformé des biens à usage autre qu’habitation en habitation.

 

Pourquoi changer l’usage de son bien ?

L’achat de la commercialité est parfois perçu, à tort, comme un « droit d’entrée » très onéreux et difficile à obtenir.

Changer l’usage d’un bien obéit d’abord à une stratégie de patrimoine qui peut s’envisager dès lors qu’un bien génère un premium important en étant loué en saisonnier plutôt qu’en bail classique.

Ainsi, investir dans la commercialité pour changer l’usage de votre bien vous permet de :

  • Sécuriser le premium que vous avez à louer votre bien en saisonnier et d’éviter de devoir le remettre en bail classique en cas de contrôle ;
  • Renforcer la valeur de votre patrimoine qui devient ainsi un bien légal avec des rendements supérieurs au marché immobilier ;
  • Percevoir une plus-value en cas d’accroissement du coût de la commercialité

Exemple : Supposons que vous possédiez un appartement de 30m2 dans le deuxième arrondissement d’une valeur de 350000€ qui rapporte plus de 2600€ nets contre 1100€ en bail classique.   La commercialité coûterait pour un tel bien environ 1750*30=52500€. 

Dans notre exemple, la commercialité représente un sixième du coût du bien pour obtenir le droit de le louer deux fois et demi plus cher légalement sur Airbnb en saisonnier. Son coût est ainsi amorti en un an et neuf mois – il est possible d’amortir la commercialité.

Maintenons mettons que votre bien soit revendu sur le marché quatre ans plus tard et que la valeur de la commercialité, qui ne cesse d’augmenter, soit alors de 2500€ du mètre carré. Vous pouvez alors estimer la commercialité attachée à votre bien à : 2500*30= 75000€, soit une plus-value de 22500€ si vous revendez votre bien à un investisseur intéressé pour louer en saisonnier !

 

Pourquoi investir dans la commercialité au plus tôt ?

La commercialité n’a de cesse de s’apprécier ces dernières années et il est à gager qu’elle va continuer de se raréfier et son coût de s’accroître dans les années à venir.

Si les contrôles venaient à se renforcer, l’offre de logements en saisonnier diminuerait et le premium qu’il y a à louer en location saisonnière augmenterait.  La demande pour la commercialité s’accroitrait et son prix tendrait à augmenter et  cette dernière à se raréfier.

Tableau estimatif du prix de la commercialité au mètre carré

Arrondissements Coefficient 1
Prix au M2 HT (en 2017)
Premier 2250 Onzième 1000
Deuxième 1750 Douzième 1000
Troisième 1875 Treizième 1000
Quatrième 2000 Quatorzième 875
Cinquième 2000 Quinzième 1125
Sixième 2000 Seizième 2250
Septième 2125 Dix-septième 1875
Huitième 4000 Dix-huitième 1125
Neuvième 1875 Dix-neuvième 625
Dixième 1125 Vingtième 562

Source: Soveico.

Honoraires et “principe de la compensation renforcée” (qui veut qu’on compense deux fois dans certains arrondissements parisiens) comprises dans le prix

N’hésitez pas à nous contacter: 01 79 75 70 40 si vous êtes intéressé ou avez des questions sur le changement d’usage.

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Fondateur et gérant de BnbLord, j'écris régulièrement sur Airbnb et l'économie collaborative.

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